תוכנית שיווק - ALPHA

תוכנית שיווק

א. תיאור כללי

1. המיקום: התיירות ברומניה מתמקדת בנופים הטבעיים הקיימים במדינה ובאתרים ההיסטוריים, הדתיים והארכיטקטוניים הרבים. יעדי המבקרים החשובים ביותר הם:

- ההרים הקרפטיים ואתרי הסקי בעמק פרחובה
- הדלתא של הדנובה, הדלתא הגדולה ביותר והשמורה ביותר באירופה
- אתרי הנופש של הים השחור
- הכנסיות והמנזרים העתיקים הצבועים של מחוזות מולדובה ובוקובינה
- אתרי הספא והבריאות התרמיים (כגון Felix, Baile Herculane, Sovata וכן הלאה)

המגרש בכפר קורבו ממוקם 20 ק"מ בלבד מנמל קונסטאנצה, העיר המרכזית על חופי הים השחור ברומניה, ומציע אפשרות ליהנות בו זמנית משתי האטרקציות התיירותיות הנ"ל: חוף הים השחור והדלתה של הדנובה.

הכפר נמצא במרחק 15 ק"מ בלבד משדה התעופה הבינלאומי Mihail Kogalniceanu, וממוקם היטב יחסית לכביש המהיר A2 (בוקרשט – קונסטאנצה), כמו גם לכביש הראשי העתידי שיחבר בין קונסטאנצה לבין הדלתה של הדנובה. מנקודת מבט זאת, הכפר קורבו מציע פתרונות תחבורה מצוינים, והוא נגיש יותר מאתרי נופש אחרים המצויים בחלקו הדרומי של חוף הים השחור.

2. האתר: אזור הפרויקט ממוקם מול החוף, במרחק כ-700 מטרים ממנו. האדמה מסביב עדיין משמשת לחקלאות, אך האזור כולו מתוכנן לשמש ככפר תיירות חדש ומודרני בעתיד הקרוב.

שירותים כמו קווי חשמל ומים עוברים דרך האזור, לא רחוק מאתר הפרויקט. מספר כבישים מובילים ממרכז הכפר אל החוף. שניים מהם צמודים אל האתר.

3. פיתוח מקומי: נכון להיום, אין בקרבת האתר פרויקטי נדל"ן חדשים. המידע שהתקבל מהרשויות המקומיות וסוכנויות הנדל"ן מצביע על כך כי בשנתיים האחרונות התבצע מספר עצום של עסקאות קרקע.

חלק מהמשקיעים הם קרנות השקעה בינלאומיות וחברות בנייה מספרד, פורטוגל, דובאי ואיטליה. בנוסף ישנם משקיעים פרטיים מרומניה וארצות אחרות. מספר פרויקטי פיתוח, כולל מלונות, מקומות בילוי ושכונות מגורים, נמצאים כעת בשלבי בדיקה ואישור.


ב. פיתוח נדל"ן לאורך חופי הים השחור

הפריחה בנדל"ן הרומני בשנים האחרונות לא השאירה את חופי הים השחור מחוץ לזירה.
פרויקטים למגורים, הפרויקטים התיירותיים והמבנים המסחריים עברו התפתחות רבה, וניתן לראותם בכל מקום בקונסטאנצה ולאורך הערים שעל החוף כמו מאמאיה, נפטון, אולימפ, קוסטינסטי, סאטורן, אובידיו וכו'. מחקר שוק שנערך בשבוע הראשון של יוני 2008 מדווח על פעילות פיתוח אינטנסיבית ביותר. להלן רשימה חלקית של הפרויקטים שנסקרו ונבדקו במחקר השוק, וכן הפרטים החשובים ביותר אודותיהם (כגון מחיר, מיקום, מספר חדרים ושטחים):

פרויקטים בתחום הבנייה - חסוי.

ג. ניתוח לקוחות יעד - חסוי.

ד. הפרויקט

בהתבסס על תוצאות מחקר השוק וניתוח פרופיל לקוחות היעד, החליטה החברה לפתח את השלב הראשון בפרויקט (המכונה "אלפא") באופן הבא:

1. שלב "אלפא" ייבנה על גבי שטח כולל של 15,000 מ"ר (ראו פירוט בנספח 2).
2. "אלפא" יכלול 58 יחידות, ספא וכן מדרחוב שיאפשר גישה לשכונה.
3. בשלב זה יהיו שני סוגי יחידות:
· "אלפא קטן" – 46 יחידות – 90 מ"ר שטח בנוי, G + 1, על שטח אדמה של 200 מ"ר
· "אלפא גדול" – 12 יחידות – 110 מ"ר שטח בנוי, G + 1, על שטח אדמה של 250 מ"ר
4. הספא יהיה ממוקם במרכז הפרויקט, בשטח של 300 מ"ר.
5. מדרחוב שגודלו יהיה 487 מ' X 5 מ' יאפשר גישה לשכונה.

תיאור כללי של החברה

LNG – INVEST בע"מ היא חברה שנרשמה ב-2007 וממוקמת בפארק המדע בעיר רחובות. בעלי המניות הם:
1. מר יוסף גל
2. מר יצחק דדוש

פעילותה העיקרית של החברה היא פיתוח פרויקטים בתחום הנדל"ן בישראל ובמזרח אירופה, כאשר הפעילות הראשונית היא ברומניה. חברת LNG כבר השקיעה במספר בניינים בבוקרשט ורכשה מספר חלקות אדמה בשניים מהאזורים האטרקטיביים ביותר בשוק הנדל"ן הרומני: בבראן – אחד מאתרי התיירות המצליחים ביותר בהרים הקרפטיים, ולאורך חוף הים השחור, במיוחד בכפר קורבו וביופיטר.

תוכנית עסקית זו עוסקת באחת החלקות שנרכשה בכפר קורבו, בגודל 15,000 מ"ר, וזו תהיה החלקה הראשונה שתעבור פיתוח לשכונה יפה ומודרנית הכוללת 58 בתי נופש.

שתי חברות בת של LNG – INVEST יהיו מעורבות בפיתוח:
· חברת SC Plaja Corbu Alpha בע"מ – חברה הרשומה ברומניה שהנכס נמצא בבעלותה, והיא תבצע את המכירה ללקוחות הסופיים.
· חברת SC LNG Invest Romania בע"מ – חברת בת ישירה אשר הוקמה בבוקרשט על מנת לספק שירותי בנייה, שיווק וניהול לפרויקטים שלנו, כולל חברת SC Plaja Corbu Alpha בע"מ.

כדי להבטיח את איכות השירות, החברה תעסיק באופן ישיר אנשי סגל מטעמה שיכללו בין השאר:
· מהנדס בניין
· עורך דין
· מנהל שיווק מנוסה
· אנשי מכירות מנוסים
· עובדים אדמיניסטרטיביים ועוזרים

החברה רכשה משרד במרכז בוקרשט, והחל מ-1 באוגוסט 2008 תקים בו את משרדה הראשי. משרד מכירות ייפתח באתר הפרויקט, יחד עם הקוטג' לדוגמא אשר ייפתח במרץ-אפריל 2009.

LNG תקציר מנהלים - פרוייקט אלפא (קורבו פלאז'ה)

כלכלת רומניה היא, ללא ספק, אחת מה"כוכבות" בעולם ובמיוחד בשוק האירופי של התקופה האחרונה. 8 שנים של גידול כלכלי מתמשך ובר-קיימא של 5.5% - 8.3% לשנה הפכו את רומניה למטרה מועדפת להשקעות גדולות בתעשיה, במסחר, בשירותים פיננסיים ובנכסי דלא ניידי (נדל"ן).
עובדות אלו מוכחות גם על ידי הדו"חות, הסטטיסטיקות וסקירות השיאים התקופתיים המופקים על ידי הבנק העולמי, מועצות האיחוד האירופי או על ידי כתבי-העת הנחשבים לעסקים בעולם כולו. באשר לתל"ג (תוצר לאומי גלמי), תמ"ג (תוצר מקומי גלמי), כדאיות ההשקעה, רמת ההשקעות הישירות של גורמי חוץ, התפתחות השוק הקמעוני או שעורי הרווחים של ההשקעות בנדל"ן, רומניה ממוקמת על ידי האנליסטים שוב ושוב במקומות הראשונים בצמרת. להלן דוגמות רלוונטיות אחדות לאישור המצב:

1. אשר להשקעות חוץ, רומניה נמצאת במקום הראשון באירופה בשנת 2007, עם 7.6 מיליארד יורו, לפני מלטה ודנמרק הנמצאות במקום השני והשלישי.
2. בדו"ח השנתי לשנת 2007 של איגוד הקמעונות האירופאי, רומניה נמצאת במקום השני באירופה במונחי הכנסה למטר מרובע של חנות קימעונית, עם 12,000 יורו למטר רַבוע (מ"ר) – מיד לאחר צרפת במקום הראשון עם 13,000 יורו למ"ר ולפני ספרד במקום השלישי עם 7,600 יורו למ"ר. זוהי תוצאה שלא תאמן עבור מדינה הנחשבת בעיני אנליסטים עניה מאד ועדיין רחוקה מהסטנדרטים הכלכליים האירופיים. האמת היא ששנים רבות אחרי פתיחת ההיפרמרקט הראשון ברומניה, חברת "מטרו שלם וקח" הודיעה שהריווחיות הגבוהה ביותר בכל הרשת שלה בעולם הושגה בהיפרמרקטים "מטרו קונסטאנצה" ו"מטרו בוקרסט" – שניהם ברומניה.
כיום, השמות המסחריים הגדולים מן השורה הראשונה מתחרים על מקומותיהם בשוק הרומני: קיירפור, בילה, קורה, סלגרוס, קאופלנד, אאוכאן, ריל, בריקוסטור, פרקטיקייר ועוד.

3. דבקותה של רומניה בנאט"ו והציפיות לפיתוח כלכלי מואץ לאחר הצטרפותה של רומניה לאיחוד האירופי בשנת 2007 חיזקו את האמון של משקיעים וחברות פרטיים בעתיד הכלכלה של רומניה באופן כללי ובשוק הנדל"ן הרומני במיוחד. הצורך בפיתוח תשתיות, הדרישה למיליוני מטרים מרובעים לשטחי מסחר קמעוני, משרדים ומחסנים והמחסור ביותר ממיליון אתרים "פוצצו" את שוק הנדל"ן המקומי ומיקמו את רומניה כ"אחד מחמשת שוקי הנדל"ן האטרקטיביים ביותר בעולם" ("פייננשיאל טיימס", דצמבר 2006).
תוצאה ישירה ומידית של המיליארדים שהושקעו בשוק הנדל"ן המקומי היתה גידול מרשים במחירי נכסי הנדל"ן (עבור מקומות מסויימים – 5 עד 600 אחוזים ואחרים – יותר מ-1000 אחוזים בשנים אחדות), שגרם קורת רוח למשקיעים בשעורי רווח עצומים.

בתקופה 2000 - 2005 המטרה העיקרית של מפתחי הנדל"ן היתה שוק המשרדים והמגורים בבוקרשט, ובהווה הכיוון השתנה לערים מרכזיות אחרות ברומניה ובמיוחד לשטחים עם פוטנציאל תירותי גבוה: הרי הקרפטים ואתרי הסקי בעמק פרחובה מחד גיסא וחוף הים השחור מאידך גיסא. מגמה זו מבוססת על הגורמים הבאים:

v לרומניה פוטנציאל תירות גבוה מאוד. מיליוני תירים השואפים להגיע לאתרי הנופש ולמרחבי הטבע בכל שנה.

v כדי לספק את הדרישה ולנצל את הפונציאל הכלכלי של התירות, תשתית התירות המקומית זקוקה נואשות לפיתוח מואץ: מודרניזציה וחידוש של אתרים ומקומות נופש, בניית אלפי יחידות אירוח חדשות ומקומות בידור ועוד. הבעיה חריפה במיוחד בחוף הים השחור, אזור שבו קיימת דרישה גדולה מאוד לשרותי תירות אולם סובל ממחסור בשטחי אדמה גדולים בקרבת החוף ומהגבלות מסויימות הנוגעות להגנת הסביבה של שטחי החופים ואזור הדלתה של הדנובה.

v אנשי המעמדות החברתיים הגבוהים ומעמדי הביניים, המגיעים אחרי שנים אחדות של שיפור מתמשך במצבם הפיננסי וברמת חייהם, מחשיבים את הרכישה של דיור נופש כצעד חשוב, המשיג שלושה יתרונות גם יחד: חיזוק המעמד החברתי שלהם, שיפור חיי המשפחה והשקעה מתגמלת בנדל"ן.
מניתוח של העובדות והגורמים שהוזכרו לעיל, חברת LNG-Invest החליטה לנצל את היתרון של ההזדמנות הקיימת בפיתוח נדל"ן והשקעות בחוף הים השחור.
החברה קנתה בחודשים האחרונים כמה חלקות אדמה על יד חוף הים השחור בכפר קורבוּ ובאתר הנופש יופיטר. שטח הכפר קורבו זוהה כאחד מן האזורים האחרונים שלא פותחו בחוף הים השחור והוא מציע מרחבי טבע פראיים יחד עם קרבה לאתר הנופש מממאיה וקשר מצויין לכביש הראשי 2A, לכביש מקונסטנצה לדלתה של הדנובה ולנמל התעופה הבינלאומי "מ. קוגלניצ'יאנו".

החברה מתכוונת לפתח את הפרויקט הראשון – פרויקט אלפא – של 58 קוטג'ים על שטח של 15,000 מ"ר, הממוקם במרחק 700 מטר מקו החוף בקורבו.

קישורים:

http://www.opinion.co.il/blogs/blog.page?i=6716&w=06

http://www.blogim.org.il/corbu/11932/LNG

אתר חברת LNG INVEST

http://www.lng-invest.com/

השקעה במגרש בקורבו

ההשקעה/רכישת נדל"ן בקורבו לרוב נעשית באופן של התאגדות מספר משקיעים יחדיו לצורך הרכישה, מכיוון שהחלוקה האיזורית היא למגרשים גדולים של כ 20,000 מ"ר. מה שמייקר את העסקה למשקיע בודד.

קבוצות השקעה הינו מודל שתופס תאוצה רבה בשנים האחרונות, ניתן לראות התארגנויות של אנשים והתאגדויות של קבוצות לצורך רכישה משותפת של מגרשים, בניינים וכדומה, בארץ ובעולם. מודל זה מאפשר הן למשקיע והן ליזם ליהנות ממינוף פיננסי והגדלת אפשרויות הרווח.
ההשקעה של חברי הקבוצה והיזמים היא למטרת רווח בלבד, מטרת החברה היזמית היא למקסם את פוטנציאל הרווח של המשקיעים. החברה היזמית תאתר את האפשרות המועדפת מבין האפשרויות הבאות ותפעל לקדם אותם:
א. עסקת FLIP ב. עסקת קומבינציה ג. פרצלציה ומכירת מגרשים ד. פיתוח בנייה רוויה ה. פיתוח בנייה צמודת קרקע תכנית בניין העיר האחרונה שאושרה לקורבו, חילקה גוש של כ 40 אקטר לרצועות של 10-20 דונם. הגוש מיועד לפיתוח מגורים ותיירות, ובשלבי הפשרה סופיים. רכישת מגרש באופן עצמאי/ ללא שותפים יקרה. לכן המודל של קבוצות השקעה מאפשר למשקיע וליזם להשקיע סכום קטן יותר, להיות חלק מגוש גדול, ליהנות ממינוף פיננסי.

קורבו נמצאת בכותרות מזה זמן בערוצי המדיה השונים ברומניה, האיזור נמצא תחת חשיפה לאור החלטות שינוי הייעוד שעומדות לשנות את פני האזור. מצ"ב כתבות מהעיתונות המקומית, ערוצי הטלוויזיה בלוג בנושא קורבו (בעברית). בין המשקיעים בקורבו נמנים עשירי רומניה שרכשו קרקע בהיקפים גדולים.

חברת אל. אן. ג'י. אינווסט בע"מ (LNG INVEST LTD) הינה חברה ישראלית היוזמת ומארגנת קבוצות רכישה להשקעה במקרקעין בקורבו. החברה מסייעת ומטפלת בכל נושא שינוי הייעוד, החלוקה העתידית (פרצ'לציה) לחלקות לבנייה וקבלת אישורים מהגופים הרלוונטיים ברומניה. החברה עורכת סיורי משקיעים הכוללים מצגת, פגישות במשרדי החברה בבוקרשט (בכיכר המרכזית של בוקרשט), ליווי מודרך באתר ההשקעה. לפרטים נוספים

כדאיות ההשקעה בקורבו רומניה

• האזור לפני שינוי יעוד (אפר 08) תוכניות בהפקדה לשינוי ייעוד מקרקע חקלאית למגורים, תיירות ונופש.
• קירבה לממאיה (10 ק"מ)ממאיה היא האזור התוסס ביותר בריביירה - קו החוף של רומניה הכוללת מלונות, בתי קפה, קזינו, ואטרקציות נוספות.

• שמורת טבע (נוף פנורמי לים)קורבו נמצאת על רמה המשקיפה על חוף שפך הדנובה (שמורת טבע יפהפייה) עם נוף פנורמי לים.

• עשירי רומניה כבר שם ראש עיריית קונסטנצ'ה רכש שטחים בהיקפים גדולים, ג'י ג'י בקאלי, וכן משקיעים ויזמים אירופאים נוספים.

• אטרקציות ספורט וגלישה כיום באזור מרינה, ביה"ס לצלילה ואטרקציות של ספורט וגלישה ימית.

• מחיר של ק. חקלאית כיום מחירי הקרקע עדיין זולים במיוחד וביחס לסביבה היות והאזור עומד לפני הפשרה.

לפרטים נוספים מצגת בנושא קורבו מאמרים על קורבו ברומניה השקעה בקורבו פרסומים במגזינים פיננסים בלוג בנושא קורבו סיורי משקיעים בקורבו